Ante las dudas que se plantean a
nuestros clientes en relación a las recientes reformas legales en la materia,
hemos preparado el siguiente resumen orientativo.
Las
recientes reformas legales aprobadas en materia de vivienda (a través de
disposiciones como los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 29/2026) han
reconfigurado el mercado inmobiliario en España. Con su tramitación pendiente
del control de la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes (art.
86 CE), este paquete normativo introduce importantes cambios contractuales,
fiscales y procesales que afectan tanto a inquilinos como a arrendadores.
1.
Novedades en los contratos de alquiler (LAU)
•
Prórroga extraordinaria (hasta 2028): Los inquilinos que acrediten ser “buenos
pagadores” (abono puntual en los últimos 8 meses) podrán prorrogar su contrato
por 2 años adicionales.
•
Topes a las subidas de renta (hasta 2027): Si la renta supera el índice estatal
de referencia, el precio se congela. En el resto de casos, el incremento máximo
será del 2% (o IRAV).
•
Control al alquiler temporal y por habitaciones:
o
El contrato temporal exige causa justificada y una duración de 31 días a 12
meses (superar ese plazo lo convierte en vivienda habitual).
o
En el alquiler por habitaciones, la suma de las cuotas no puede rebasar el
precio tope de la vivienda completa.
•
Gastos y averías: Queda prohibido cobrar gastos de gestión inmobiliaria al
inquilino. Además, el casero tiene 15 días naturales para atender averías
graves de habitabilidad; si no lo hace, el inquilino puede repararlas y
descontarlas del alquiler.
2.
Nuevo régimen de desahucios y suspensión de lanzamientos
Con
vigencia prevista hasta el 31 de diciembre de 2030, la paralización de
desahucios por impago exige cumplir requisitos muy estrictos:
1.
Acreditación de vulnerabilidad: Mediante informe formal de servicios sociales o
el art. 441.7 de la LEC.
2.
Ausencia de alternativa habitacional: Certificada con intervención de la
Administración.
3.
Diferenciación por tipo de propietario:
o
Grandes Tenedores y Fondos: Si no se ofrece realojo al inquilino vulnerable en
2 meses, la Administración debe subrogarse en la deuda (pagando rentas
atrasadas, suministros y costas) para mantener el contrato.
o
Pequeños Propietarios: Si el lanzamiento se suspende (hasta un máximo de 3
años), el juzgado fijará una compensación a cargo de la Administración por las
rentas y suministros impagados. La vulnerabilidad del inquilino no prevalecerá
si el arrendador (persona física) posee dos o menos viviendas.
4.
Definición de Gran Tenedor: Se mantiene en quienes posean más de 10 inmuebles
residenciales o más de 1.500 m² construidos, condición que debe acreditarse
mediante certificación registral.
3.
Incentivos fiscales y medidas financieras
•
Ayuda a jóvenes y compradores: Nace la línea ICO "TU CASA" (créditos
al 0% de hasta 50.000 € para la entrada de la primera vivienda) y una deducción
del 10% en el IRPF para inquilinos con rentas bajas o medias.
•
Bonificaciones IRPF para arrendadores: Quienes reduzcan el precio del alquiler
respecto al contrato anterior podrán beneficiarse de una reducción de hasta el
100% en el IRPF (50% si congelan el precio).
4.
Control de la especulación y pisos turísticos
•
Restricción a compras con descuento: Se prohíbe hasta 2030 que fondos de
inversión adquieran carteras de viviendas por debajo del 70% de su valor de
tasación.
•
Fiscalidad turística: Los pisos turísticos pasan a tributar de forma
obligatoria al 10% de IVA, y los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta
el 150% en el IBI para viviendas vacías o de uso turístico.
PREGUNTAS
FRECUENTES
1.
Si soy pequeño propietario y mi inquilino no me paga, ¿me puedo quedar sin
cobrar ni recuperar la vivienda? No necesariamente. Aunque el procedimiento
judicial se suspenda por vulnerabilidad del inquilino, la norma exige a la
Administración pública compensarte económicamente cubriendo las rentas
impagadas, los suministros y las costas procesales. Además, si solo posees dos
o menos viviendas, la ley protege especialmente tu situación frente a la del
arrendatario.
2.
Me voy a mudar a un piso de alquiler, ¿pueden cobrarme la comisión de la
inmobiliaria o redactar el contrato a mi costa? Rotundamente no. La legislación
prohíbe de forma expresa que los honorarios de gestión inmobiliaria o los
costes de formalización del contrato recaigan sobre el inquilino. Es un gasto
que debe asumir íntegramente la parte arrendadora.
3.
Si se estropea la caldera o hay una avería grave y el casero no responde, ¿qué
puedo hacer? El arrendador dispone de un plazo máximo de 15 días naturales (o 5
días hábiles en contratos temporales) para atender reparaciones urgentes de
habitabilidad. Si no da respuesta en ese tiempo, la ley te faculta para encargar
la reparación por tu cuenta y descontar el importe de la siguiente mensualidad
de alquiler.
4.
¿Puedo pedir el crédito ICO de 50.000 € para comprar mi primera casa si ya
tengo otra propiedad? No. La línea de préstamos ICO "TU CASA" a tipo
cero está reservada exclusivamente para la adquisición de la primera vivienda
habitual. Su gran ventaja práctica es que puedes posponer el inicio del pago de
este préstamo hasta que termines de abonar la hipoteca principal.
5.
Alquilo un piso por habitaciones a estudiantes, ¿puedo fijar el precio de cada
habitación libremente? No de forma ilimitada. La suma de las rentas de todas
las habitaciones del inmueble no puede superar el límite que correspondería si
alquilaras la vivienda completa como un único contrato, respetando además los
topes marcados para zonas tensionadas.
6.
¿Qué ocurre con la fianza y los impuestos si pongo mi piso como alquiler
turístico? Todos los inmuebles destinados a alquiler turístico pasan a tributar
obligatoriamente al 10% de IVA. Además, debes contar con el código municipal de
registro e identificarlo correctamente en las plataformas online; de lo
contrario, te expones a sanciones muy graves. Los ayuntamientos también podrán
aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI.
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